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賃貸借契約に関する特約の有効性

いつも大変参考にさせていただいております。

今回ご相談させていただきたいことは賃貸借契約書内の特約事項の
有効性についてになります。

弊社にて転居を伴う異動の場合、借上げ社宅を従業員へ貸与しており
ます。
その中で、初回契約は当社内A支店にて行い、その後当支店へ異動に
なりましたが、住居変更せずそのまま住み続けております。

初回契約は2007年10月になり本年3月までの契約になりました。
特約事項に室内清掃費、畳の表替え、襖の張り替えに関しては借主が
物件を明け渡すときに負担するものとする、の一文がございます。

室内清掃費に関しては当然だと思いますが、畳の表替えは10年以上
継続して住んでいた場合、特約に記載があったとしても費用分担に
ついて貸主に相談できるのでしょうか。

今回6畳間6万円の請求がございましたが金額交渉ができるなど、
適用する条文がございましたらご指導いただきたくお願い申し上げます。

投稿日：2019/04/08 14:30　ID：QA-0083652

福利厚生

あきぺはんさん: 東京都／運輸・倉庫・輸送（企業規模 10001人以上）

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プロフェッショナル・人事会員からの回答

全回答2件

プロフェッショナルからの回答

可児　俊信: 株式会社ベネフィット・ワン　ヒューマン・キャピタル研究所　所長　千葉商科大学会計大学院　教授

詳細

原状回復義務に伴う費用の負担

賃貸不動産の退去時の原状回復義務は、2011年に国土交通省が「ガイドライン」を示しています。
そこでは、原状回復とは賃借人が借りた当時の状態に戻すものではなく、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失。善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することとしています。
よって、通常損耗や経年劣化については借主に原状復帰義務はありません。

次に、契約で原状復帰義務をうたっている場合についても、
ガイドラインは、
１　特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
２　賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
３　賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
を満たすことを求めています。

よって、単に特約で原状復帰義務をうたっているだけであれば、ガイドラインによって原状復帰費用を全額負担しないことも可能と考えます。

投稿日：2019/04/08 18:59　ID：QA-0083658

相談者より

ありがとうございました。
先ずは交渉を行ってみます。

投稿日：2019/04/09 09:06　ID：QA-0083665大変参考になった

回答が参考になった 0件

プロフェッショナルからの回答

川勝　民雄: 川勝研究所　代表者

合理的な事由がなければ変更不可

▼当事者間の合意があれば別ですが、さもなければ、契約の特約事項に就いて、内容の変更ができるものではありません。
▼特約内容の申入れは自由ですが、合理的な事由が必要です。ご相談の表現だけからは、判断致し兼ねます。

投稿日：2019/04/09 12:06　ID：QA-0083676

相談者より

ありがとうございました。
不動産会社に相談をしてみる前段で考え方をご教示いただきたかったので参考にさせていただきます。

投稿日：2019/04/09 13:15　ID：QA-0083678大変参考になった

回答が参考になった 0件

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