「原状回復費用」の負担者について解説

こんにちは、プレニーズ秋口です。

今回は賃貸物件の退去時に避けては通れない「原状回復」について解説させていただきます。

『原状回復』の基本知識
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原状回復を簡単に言うと、賃貸物件を退去する際に「借りた当時の状態に戻すこと」です。やる事は、大まかに言うと下記が挙げられます。

1. 家財、荷物を全て運び出す
2. 清掃をしてシミ、カビ、埃等を取り除く
3. 傷や壊れた個所があれば修繕を行う

１.は自分の持ち物なのでどれを運び出すかわかりやすいのですが、２.３.に関しては「どこまでやったらいいの？」「どの程度の傷が入居者負担になる？」と、個人の判断では定義が曖昧になりがちです。

判断が人によって異なるとトラブルに繋がりかねません。そこで参考になるのが、国土交通省が提示する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

誰がどこまで？基準を参考に
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このガイドラインでは、原状回復を以下のように定義しています。

＞賃借人の居住・使用によって発生した建物価値の減少のうち、「故意・過失」や「善管注意義務違反」、または「通常の使用を超える使い方」による損耗・毀損を元に戻すこと

つまり、経年劣化など通常の使用の範囲で発生する損耗については原状回復の対象外とされているのです。

そのため原状回復を求められても、借りたときの状態に完全に戻す必要はなく、あくまで通常の使用を前提とした範囲での対応でよいとされています。

「通常の使用」はどこまで？
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こちらも人によって判断が曖昧になりがちな項目ですが、国土交通省が基準を設けています。

Ａ：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
Ｂ：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）
Ａ（＋Ｂ）：基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
Ａ（＋Ｇ）：基本的にはＡであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの

損耗・既存については以上の4つに分けられ、このうちＢ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に原状回復義務があるとしました。

ガイドラインの対象者
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紛争防止条例が東京都の条例であるのに対し、原状回復のガイドラインは国土交通省が出している“指標”です。違いをまとめてみると以下の通り。

■紛争防止条例
作成：東京都庁
形式：条例（法律） 
法的拘束力：あり（都内のみ）
■原状回復のガイドライン
作成：国土交通省
形式：指標 
法的拘束力：無し

原状回復のガイドラインはあくまで「これを参考にしてね」と提示しているだけに過ぎないので、法的拘束力はないのです。そのため全国の物件が対象にはなりますが、必ずしも従わなければならない、従わなければ違反……ということはありません。

ですが、このガイドラインは過去の多くの判例に基づいており、信頼性が高いため、ほとんどの不動産会社がこの基準をもとに負担割合などを判断しています。
さらに、万が一トラブルが裁判に発展した場合も、このガイドラインが判決の参考資料として使われることがほとんどです。法的拘束力は無いものの、結果的に「従っておいた方が安全」といえるでしょう。

まとめ
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原状回復は賃貸契約において避けては通れないテーマですが、トラブルを未然に防ぐためには契約時の確認が大切です。

• どこまでが入居者の負担になるのか
• 経年劣化として認められないものは何か
• 「通常の使用」の範囲はどこまでか
• 入居時の部屋の状態を細かくチェックしたか

これらをよく確認した上で契約に進めば、退去時に大きく揉めることなく解約できます。

大切な住まい、最後まで心地よく過ごしたいですね。