管理会社のマンション離れ──現代の管理事情

こんにちは、プレニーズ秋口です。

以前『建物の管理会社』の役割についてお話しさせていただきました。

「建物があれば管理会社がある」

ですが、実は近年その常識が崩れて管理会社が建物の管理を断るケースが増加。2021年には既に『マンション「管理拒否」増加 前代未聞のはずが 管理会社の事情は』という見出しで新聞記事が出るほど話題になりました。

不動産の所有者や住民の方にしてみれば「そんなこと言われても困るよ！」という状況ですが、管理会社としてはどんな背景があるのでしょうか？

そこには大きく3つの理由があると言われています。

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(１)管理コストの上昇
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例えば「共用部分の清掃」という業務に対しては主に下記2パターンがあります。

• 管理会社の社員が直接清掃に向かっている
• 清掃会社やシルバー人材センターと契約して作業を任せている

後者の場合は追加の人件費がかかるのですが、最低賃金が引き上げられたことで近年この管理コストが増えているのです。

かといって自社社員に向かわせるなら他の管理業務に手が回らなくなったり、清掃担当の人手が必要になるから結局は人件費がかかる……といったことが起こっています。

簡単な清掃ならすぐに対応できそうですが、

• 管理物件が多い
• エリアが広範囲で移動が大変
• 定期的に見に行くことができない距離

などの事情があるとどうしても外部の力が必要になるため、ここの折り合いをつけるのが難しいようです。

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(２)現場の老朽化
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築年数が何年何十年と経ってくると、当然建物や各設備は老朽化します。すると築年数が浅い物件に比べて修理・修繕しなければならないリスクが増えてくるため管理を断るケースがあるのです。

修繕工事の見積もりも高くなっていきますから、そうなると住民の方々に修繕積立金や管理費の値上げをお願いすることになります。しかし住民も高齢化が進み、年金暮らしの方が増えていることから簡単には値上げすることもできず、十分な採算が見込めずに管理業務から撤退する……なんてこともあるのです。

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(３)法律の改正
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マンション管理人という仕事は、かつて「シニアの第二の働き口」と呼ばれる程人気がある仕事でした。資格が要らないことに加え、専門的なこと以外は清掃や見回りなど簡単な仕事が多いので、60歳で定年退職した人が「まだまだ仕事をしたい」となったときに選ばれることが多かったのです。

そんな状況が変わったのが後期高齢者雇用安定法改正の影響です。本人の希望があれば65歳まで雇うことが義務化され、会社によっては70歳まで働くことも可能になった結果、定年退職者をスムーズに確保できなくなりました。年金受給額が上がれば働く必要もなくなります。そして70歳頃になってから新しい仕事を……となると、やはり給料の良い仕事の方がいいですよね。そこで一つ目の理由で説明したような「最低賃金の引き上げ」がここでも持ち上がります。

かつて人気の仕事だったとしても昔の話。適正な給料を提示できないならば「他の求人の方が条件がいいから」とあまり見向きされなくなっているのです。

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住民自身が管理を行うことも
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なかには住民達で構成されるマンションの管理組合が主体となり、清掃や見回りなどを自らで行う動きが出ています。ただ当番制にするにも、

• 誰がいつ行うか？
• 問題があったときの対処方法は？
• その経費はどこから？
• 誰が取り仕切るの？

と様々な注意が必要で、実行するのが難しいのが現状です。

さらに都心では単身世帯が多く「同じマンションにどんな人達が住んでいるのか知らない」「平日は仕事だから対応ができない」という人が増え、管理組合が機能していないケースもあります。

快適な暮らしには適切な維持管理の継続が必要ですが、当然タダで何でもできるわけではありません。こうして、管理会社のあり方がいま問われているのです。皆様がマンションを購入される時、お部屋探しをされる時、物件の管理についてもぜひ気にかけてみてください。